央行嚴管房市,監控項目一路從修繕貸款、建商周轉金、房貸壽險、個人信用貸款,延伸到理財型房貸。國銀房屋貸款業務主管透露,總行上周已發函給各分行,未來必須積極追蹤理財型房貸「資金用途」,且追蹤時間長達1年,意即央行全面封鎖投資客資金可能來源,務求炒房資金來源「滴水不通」。
據了解,部分銀行已在央行道德勸說下,對舊有房貸的新增貸款(如理財型房貸),發起「必須主動追蹤客戶的資金用途」,追蹤期從3個月起到1年不等。

申辦需先簽聲明書銀行主管說,

目前作法是銀行會請申辦理財型房貸的客戶先簽1張聲明書,說明理財型房貸用途是用於股票、基金或保險,若經查獲不按實申報,銀行可提高利率,「但實務上銀行多半不會主動查證。」
銀行主管解釋,對投資人來說,理財型房貸借款利率約3~4%,額度多可拿到鑑價全額扣除未償還債務,相較保單借款利率5~6%,最高
借款成數可達保單價值準備金9成,或是股票質借利率3~6%來說,都是成本較低的資金來源。
央行官員則分析,投資客每借100萬元,若年利率相差達1個百分點,1年就會少1萬元的利息,因此「若能讓投資客資金貴一點,對穩定房市價格就更進一步。」

土銀調整授信原則央行官員說,我國為自由市場,央行控管房市資金僅能從「量」著手,因此才採限縮以周轉金、修繕貸款、增提擔保品方式增貸等等方式,打擊房市投機行為。
但部分銀行主管也認為,若客戶不在由原本銀行進行投資,將借款資金轉出,後續追蹤資金流向有其困難處,若客戶不願配合,「銀行貿貿然出手,恐有侵犯隱私權,甚至觸犯個資法的嫌疑。」
為避免投資客輕易由銀行端取得資金,央行與金管會聯手打房措施一波比一波嚴謹,特別對不動產放款過度集中的行庫首當其衝,目前房貸和土建融放款2大龍頭土銀、合庫銀,近期就調整授信原則。土銀主管說,已祭出多項控管措施,包括全面收回各分行土地和建築融資權限,統一由授信審查中心逐案討論,增加建商調度資金的難度。

避免土建融貸款續攀升另在抑制房市動作,土銀採「拒絕承作」條款,除資金審查流程調整以外,業者的土建融申貸槓桿比率,若大於央行設定範圍,且自備款低於3成5,分行端直接拒做,即使財力足夠,但往來建商若徵信過程有疑慮者,分行也可拒做,另外,銀行在沒有取得新增還款的前提下,也可不受理。土銀評估,目前土建融佔整體授信金額約16.43%,與去年底差不多,為避免土建融續升,相關限縮政策將維持到年底以前都不會改變。土銀總經理蘇樂明昨日表示,銀行內原有放款策略仍會依照「5P原則」為基準,分行如果對放款案件沒有把握,會跟授信審查部溝通,確保放款風險不會擴大。
央行目前不動產管制方向

※時間/不動產管制措施
★2012年7月/央行發函給各銀行,嚴查
理財型房貸的資金用途,封鎖投資客利用理財型房貸取得資金
★2012年6月/
◎雙北市8000萬元以上,及其餘縣市5000萬元以上住宅,放款成數不得高於6成、無寬限期
◎豪宅3年內轉貸金額不得超過原貸餘額,亦不可增貸
◎銀行定期繳交豪宅貸款雙周報,以利主管機關監控
◎不得以個人低利信貸,作為豪宅購屋貸款周轉金
★2011年6月/土地擔保融資,放款成數上限6成5,且不得另以周轉金或其他名目,額外增加貸款
★2011年1月/道德勸說銀行嚴格追蹤房貸及
房屋修繕貸款等相關項目資金用途
★2010年6月/
◎雙北市等13個管制區,第2棟房貸放款成數上限6成
◎銀行定期需繳交房市雙周報,土建融報告等給央行審查
資料來源:央行、各銀行 /蘋果日報王立德、陳瑩欣、林巧雁資訊

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